Článok bol pôvodne uverejnený na webe iDnes.cz, preto ako východiskovú krajinu uvádza Česko. Nachádzajú sa v ňom však aj presné údaje o Slovensku.
Nedostupnosť vlastného bývania nie je problémom len Česka. Štúdia skupiny CREDITAS potvrdzuje, že vlastné bývanie je stále menej dostupnou komoditou aj v susedných krajinách, zdražuje v čase v Poľsku, Nemecku, na Slovensku aj Maďarsku. Napriek tomu existujú rozdiely, píše portál iDnes.
Ceny bytov verzus mzdy
Ako sú na tom v jednotlivých krajinách ľudia z pohľadu svojich príjmov? Analytici CREDITAS porovnali finančnú dostupnosť nového bytu o veľkosti 85 m² v hlavných mestách Poľska, Slovenska, Nemecka a Maďarska. A výsledok?
Úplný extrém predstavuje Praha, ktorá je z pohľadu cien a príjmov mestom s najnižšou dostupnosťou vlastného bývania. Ceny nových bytov v českej metropole stále rastú, v novostavbe vyjde meter štvorcový v priemere na 165 až 170-tisíc korún (6 728 až 6 932 eur) a niektoré projekty majú ceny atakujúce hranicu až 200-tisíc korún (8 155 eur) za meter štvorcový.
„Na kúpu vlastného bytu o 85 m² v Prahe je teraz treba počítať s vysokým výdavkom, a to s čiastkou, ktorá sa rovná 18 ročným príjmom,“ hovorí Borek Simandl, obchodný riaditeľ CREDITAS Real Estate.
Vo Varšave majú záujemcovia o vlastné bývanie lepšiu pozíciu, na jeho obstaranie potrebujú mať 13 ročných príjmov, v Budapešti 14 a v Bratislave 16. „A pre zaujímavosť - v Berlíne, kde sa hovorí o bytovej kríze, tých ročných príjmov stačí len 11. Okrem toho je v Prahe najväčší rozdiel oproti stavu pred 15 rokmi, keď na obstaranie bytu o veľkosti 85 m² stačilo zhruba 12 ročných platov,“ dodáva Simandl.
Hlavným dôvodom znižujúcej sa dostupnosti bývania je podľa neho slabá bytová výstavba. „Keď sa pozrieme na novú výstavbu v posledných piatich rokoch, tak na 1 000 obyvateľov pripadlo v Česku ročne 3,2 bytu. V Poľsku to bolo 5,8 bytu a na Slovensku 3,7 bytu. Pod nami bolo len Maďarsko s 2,1 bytmi na 1 000 obyvateľov,“ približuje odborník.
Splátka hypotéky verzus čistá mzda jednotlivca
A ďalšie zaujímavé porovnanie - Poľsko je síce lídrom bytovej výstavby, avšak vzhľadom na vysoké úrokové sadzby stojí hypotéka vo Varšave viac ako v Prahe. „Finančná dostupnosť bývania sa v Poľsku týka hlavne tých, ktorí majú hotovosť. Cena proti platu je priaznivá, ale hypotéka vzhľadom na vysoké sadzby už nie,“ poznamenáva Simandl.
Zaujímavé je aj porovnanie, aké náročné je splácanie hypotéky u štartovacieho bytu v porovnaní s čistou priemernou mzdou jednotlivca. V modelovom príklade analytici vyšli z priemernej čistej mzdy bezdetného zamestnanca, ktorý si chce zaobstarať v hlavnom meste byt o veľkosti 55 m² na hypotéku so splatnosťou na 25 rokov a 80 percentami LTV (pomer medzi výškou hypotekárneho úveru a záložnou hodnotou nehnuteľnosti), keď 20 percent ceny bytu bude schopný zaplatiť zo svojho.
Výsledný prepočet potvrdzuje, že obstaranie takého bytu presahuje až na Nemcov príjmové možnosti bezdetných zamestnancov vo všetkých ďalších susedných krajinách. „Poliak by mesačne splácal cca 134 percent priemernej čistej mzdy, Čech 115 percent, Slovák 102 percent a Maďar 99 percent. Najlepšie je na tom Nemec, ktorý za štartovací byt o 55 metroch štvorcových vydá len 56 percent svojej priemernej čistej mzdy.“
Pokiaľ ide o bezdetných Pražákov, ktorí by chceli bývať vo vlastnom štartovacom byte v novostavbe, museli by mať čistý príjem najmenej vo výške 50 tisíc korún (2 038 eur) mesačne, aby boli schopní utiahnuť hypotéku. Takú mzdu má však podľa Simandla len málokto. Vlastné bývanie pre mladých ľudí v hlavnom meste sa tak stáva prakticky nedosiahnuteľné a je nad ich príjmové možnosti.
Výstavba verzus stavebné konanie
Analýza skupiny CREDITAS mapovala aj rozdiely v tom, ako sa líšia jednotlivé štáty napríklad v dĺžke stavebného konania. Výsledné porovnanie nie je prekvapujúce. Prvej priečke dominuje Česko. „Stavebné konanie je tu bohužiaľ najdlhšie, v porovnaní so Slovenskom zhruba dvojnásobne, s Poľskom dokonca štvornásobne,“ hovorí Simandl.
„Príliš ústretové nie je Česko ani pri zníženej sadzbe DPH na bývanie, ktorá tu činí 12 percent. V Poľsku ide o 8 percent a v Maďarsku, v rámci dočasnej úľavy do roku 2030, o 5 percent,“ približuje odborník. Jedinou krajinou v regióne, ktorá zníženú sadzbu na bývanie nemá vôbec, je Slovensko. „Myslím si ale, že DPH nie je taký silný faktor v nedostupnosti bývania. Kľúč leží v stavebnom konaní - nielen v dĺžke, ale aj zložitosti a množstve predpisov, ktoré inde nemajú,“ dodáva Simandl.
Nájomné verzus príjem
Aj napriek vysokým cenám nových bytov je v Česku v porovnaní so štvorkou susedných krajín prekvapivo lacné nájomné bývanie. „Nájomné za byt 2 + kk v Prahe zodpovedá 80 percentám čistej mzdy. Vo všetkých ostatných krajinách je to o dosť viac,“ upozorňuje obchodný riaditeľ CREDITAS. Vo Varšave je podľa prepočtov pomer 93 percent, v Budapešti 118 percent a v Bratislave dokonca 122 percent. V Berlíne je nájomné bývanie najlacnejšie, zodpovedá 64 percentám čistej mzdy.
„Je tu dosť jasný vzťah, kedy čím vyšší je podiel nájomných bytov na celkovom trhu bývania, tým nižšia je cena. A naopak. Všeobecne možno čakať, že rastúce ceny nehnuteľností sa postupne premietnu aj do zdražovania nájmov v Česku,“ uzatvára Simandl.
Portál iDnes patrí do portfólia vydavateľstva Mafra, ktorého súčasťou je aj Brainee.