Zmena bývania podľa nášho vkusu, napríklad preto, že sa nám rozrástla rodina alebo vybavená kuchyňa už nespĺňa požadovaný štandard, si však v bytovom dome vyžaduje určitý postup. Dodržanie podmienok, ktorými myslíme na naše okolie a bytovým zákonom stanovené podmienky, je nevyhnutné, no zároveň v mnohých smeroch aj komplikované.
Aké kritériá musíte pred plánovanou rekonštrukciou v bytovom dome splniť?
Rozhodujúce slovo má typ stavebnej úpravy a zásahu do konštrukcie budovy
Pohodlné bývanie sa pri plánovanej rekonštrukcii môže zmeniť na komplikovanú sústavu náročných úkonov, ktoré musia byť navyše aspoň z časti právne ošetrené. Závisí od toho, o aký druh rekonštrukcie a stavebného zásahu ide. Ak budete potrebovať pri oprave pevné žeriavové rameno, podmienky budú iné, ako keď si budete chcieť vymeniť žiarovku alebo osvetlenie v byte.
Treba si tiež uvedomiť, že podľa zákona je vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome povinný všetky jeho priestory udržiavať v stave spôsobilom na užívanie na svoje vlastné náklady. Nie všetky úpravy ale treba hlásiť správe a stavebnému úradu.
Spoločné priestory, ktorých stav a bezpečnosť by mali byť pod dohľadom správcu, sa môžu upravovať po odsúhlasení nadpolovičnou väčšinou majiteľov bytov, pričom treba uviesť, že správa, je za bezpečnosť týchto priestorov plne zodpovedná a teda mala by myslieť na ich dobrý stav.
Pri rekonštrukcii strechy, na ktorú plánujete použiť tú najkvalitnejšiu strešnú fóliu, treba veci rozhodne riešiť so správcom i stavebným úradom. Zasahuje sa do celej konštrukcie budovy a jej statiky.
Nezabudnite na povinnosti a kompetencie komplexnej správy budov
Oslovovať správcu na inštaláciu nových závesov a pántov v byte nemusíte. Ak bude úprava hlučná a zasahovať do konštrukcie, prípadne nosnosti budovy a priečky, bez správcu sa nezaobídete. Dokonca aj umiestnenie klimatizácie podlieha určitým pravidlám a ak nie je táto štruktúra schválená a povolená, ide podľa zákona č.182/1993 Z.z. o „čiernu stavbu“ a porušenie zákona.
Bežní majitelia bytov sú však na kontrolovanie dodržiavania takýchto opatrení prikrátki, pretože právomoc zasahovať má správca, čo vyplýva aj z jeho postavenia a zodpovednosti. Každá dobrá komplexná správa domov má svoje povinnosti, medzi ktoré najčastejšie patria:
- Riešenie právnych otázok. Sem by sme mohli zaradiť súdne procesy, ktoré v súvislosti s konkrétnymi otázkami a problémami v bytovom dome vznikli.
- Ekonomická časť, pod ktorú spadá napríklad vedenie účtovníctva, správa účtov a zverených financií, vyhotovenie ročného vyúčtovania a riadenie poistenia nehnuteľnosti i pohľadávok.
- Technická oblasť znamená v prípade správy vykonávanie všetkých prác, revízií, servisov a iných špeciálnych požiadaviek týkajúcich sa technickej stránky a stavu budovy.
Vo všeobecnosti je toho samozrejme viac, závisí od toho, aké povinnosti si so správcom zmluvne na schôdzi dohodnete. Odporúčame vám zvoliť si osobu alebo firmu, ktorá má svoje služby poistené ISO certifikátom, takže máte istotu v dodržiavaní zavedených štandardov.
Mimochodom, keď sme už pri tej schôdzi. Raz za rok je to zákonná povinnosť správcu, usporiadať takéto zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak máte v tomto smere problémy, môžete si usporiadať schôdzu sami, stačí vám na jej zvolanie štvrtina hlasov vlastníkov, kde si potom môžete odsúhlasiť prípadné úpravy.