Vlastník bytu je neplatič
Vlastníci bytov v dome v Trenčíne majú zapísané na listoch vlastníctva záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 z. č. 182/1993 Z. z. Viacerí vlastníci bytov neplatia však mesačné príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, čím spôsobujú platobnú neschopnosť spoločenstva vlastníkov bytov domu, prípadne správcu, ktorý vykonáva určité činnosti pre spoločenstvo. Ako má postupovať spoločenstvo pri uplatnení záložného práva? Je potrebný rozsudok súdu na uplatnenie záložného práva?
-- Pre uplatnenie záložného práva je potrebné právoplatné súdne rozhodnutie. Spoločenstvo sa musí obrátiť na miestne príslušný súd, nemôže konať len na základe zápisu vykonaného katastrálnym úradom, ale sa domáhať uspokojenia svojej pohľadávky a práva vyplývajúceho zo záložného práva postupom stanoveným Občianskym súdnym poriadkom.
Ako má správca domu postupovať pri uplatnení záložného práva?
-- Správca má postupovať rovnako ako spoločenstvo: obrátiť sa na súd a v mene spoločenstva navrhovať súdu uplatnenie záložného práva.
Aké majetkové sankcie uplatňuje spoločenstvo a aké uplatňuje správca pri meškaní s úhradami mesačných platieb?
-- V obchodno-záväzkových vzťahoch má veriteľ nárok na úroky z omeškania podľa Obchodného zákonníka. Sadzba úroku je buď dohodnutá v zmluve alebo dlžník platí úroky z omeškania z nezaplatenej sumy o 1 % vyššie než je úroková sadzba požadovaná za úvery, ktoré poskytujú banky v mieste sídla dlžníka a čase uzavretia zmluvy. V prípade, že ide o vlastníka bytu, ktorý sa v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo v zmluve o výkone správy zaviazal hradiť príspevky do fondu domu, nejde o zmluvu uzavretú podľa Obchodného zákonníka. Vlastník bytu platí podľa vl. nariadenia č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, za každý deň omeškania poplatok 2,5 promile dlžnej sumy, najmenej však 25 Sk za každý začatý mesiac omeškania.
Zmluva o spoločenstve rieši sankčné poplatky. Sú sankčné poplatky výnosom fondu opráv domu alebo fondu základného majetku spoločenstva (ak bol vytvorený)?
-- Sankčné poplatky vo forme penále sú obdobou úroku z omeškania známeho z obchodnoprávnych vzťahov. O použití každého výnosu nech už plynie do ktoréhokoľvek fondu, rozhodujú vlastníci v dome hlasovaním nadpolovičnou väčšinou.
Úver na zateplenie domu
Byty v bytovom dome v Prievidzi užívajú nájomcovia -- členovia bytového družstva a tiež vlastníci -- členovia bytového družstva. Bytové družstvo navrhuje nájomcom a vlastníkom bytov financovať zateplenie úverom tak, že budú úver splácať v mesačnom nájomnom a príspevkom do fondu údržby domu. Zateplením sa zvýši hodnota domu a bytov. Nájomcovia a vlastníci nevedia: Aký vplyv bude mať zvýšenie hodnoty bytového domu a hodnoty bytov na cenu, za ktorú sa budú byty prevádzať do vlastníctva v budúcnosti? Je navrhovaný postup štandardný?
-- Náklady na zateplenie bytového domu zvýšia obstarávaciu cenu domu vo vlastníctve bytového družstva. Zvýšenie obstarávacej ceny domu nemá však vplyv na cenu bytu, ktorý sa bude prevádzať do vlastníctva nájomcov -- členov bytového družstva podľa zákona č. 182/1993 Z. z. v platnom znení. Podľa § 17 ods. 6 tohto zákona cena bytu vo vlastníctve bytového družstva sa nevypočítava z obstarávacej ceny domu, ale cena predstavuje výšku nesplateného investičného úveru s úrokmi. Úver na zateplenie sa bude osobitne mesačne splácať a pri predaji bytu tretej osobe riešiť vo väzbe na záložné právo. Z otázky čitateľa vyplýva, že ide o štandardný postup financovania pri zatepľovaní hypotekárnym úverom, ktoré poskytujú rôzne banky, aj Slovenská sporiteľňa. Banka vyžaduje ručenie za hypotekárny úver záložným právom, ktoré sa vkladá do katastra nehnuteľností. Hypotekárna banka môže pri výkone záložného práva, t. j. ak dlžník nespláca dlh, predať založenú nehnuteľnosť (byt) exekúciou. Banky majú rôzne podmienky pre poskytovanie hypotekárneho úveru. Napr. Slovenská sporiteľňa zaväzuje poberateľa úveru, aby mal vlastné prostriedky vo výške 30 % nákladov na investíciu (zateplenie), splatil úver do dosiahnutia dôchodkového veku, ručil záložným právom, atď. Poberateľovi úveru sa poskytuje príspevok zo štátneho rozpočtu na zníženie úrokovej sadzby z úveru. Pre nájomcov a vlastníkov domu prichádza do úvahy aj stavebné sporenie, preto majú všetky ponúkané alternatívy vziať do úvahy a vybrať takú, ktorá bude pre všetkých nájomcov a vlastníkov bytov v dome prijateľná.
Nebytové priestory v družstevnom dome
Bytové družstvo v Bratislave má asi 100 členov a je vlastníkom štyroch bytových domov s 82 bytmi a 42 garážami. V jednom bytovom dome sú štyri nebytové priestory (obchody) financované pôvodne z prostriedkov štátneho rozpočtu, ktoré sú tiež vo vlastníctve družstva. V súčasnosti sa byty a garáže prevádzajú do vlastníctva nájomcov -- členov družstva. Nadobúdatelia vlastníctva majú v úmysle zriadiť pre správu domov dve spoločenstvá vlastníkov bytov a garáží. Bytové družstvo sa má naďalej zachovať, i keď v ňom zostávajú pravdepodobne piati členovia predstavenstva a traja členovia revíznej komisie ("ktorí sa už teraz správajú ako vlastníci majetku družstva", píše čitateľ HN). Ako postupovať v záujme zachovania spoločného družstevného vlastníctva nebytových priestorov?
-- Na prevod vlastníctva nebytového priestoru do vlastníctva osôb sa vzťahujú ustanovenia § 16 ods. 5) a § 27 ods. 4) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (z. č. 183/193 Z. z. v platnom znení). Znamená to, že prevod vlastníctva nebytového priestoru do vlastníctva osôb je možný len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva vlastníkov v dome. Bytové družstvo bude členom budúceho spoločenstva vlastníkov, ktoré (pravdepodobne) odmietne prevod vlastníctva nebytových priestorov z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva fyzických osôb. Zostávajúcim členom bytového družstva (predsedníctvo a revízna komisia) nejde však ani o prevod vlastníctva ale o prisvojenie si zisku z prenájmu nebytových priestorov. Situácia by sa mala preto riešiť tak, že všetci súčasní členovia bytového družstva (asi 100) zostanú naďalej členmi bytového družstva aj po prevode vlastníctva bytov a garáží a po zriadení spoločenstiev vlastníkov. Budú členmi spoločenstva a členmi bytového družstva. Ako členovia spoločenstva vlastníkov bytov a garáži budú zabezpečovať správu domov a ako členovia bytového družstva budú sa starať a rozhodovať o majetku bytového družstva, o nebytových priestoroch. Takéto riešenie vyžaduje zvolanie zasadnutia zhromaždenia členov bytového družstva a prijatie nových stanov, aby o majetku (o nebytových priestoroch) rozhodovali všetci členovia bytového družstva -- vlastníci bytov a garáží a nie iba niekoľkí členovia družstva.